РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТА «БИБЛИОТЕКА»

Общая площадь библиотеки – 2697,00 кв. м., без МОП (мест общего пользования) полезная нежилая площадь – 2321,5 кв.м.

Распределению подлежит только нежилая площадь без учета МОП

Муниципальная площадь, без МОП – (40%) составляет 928,6 кв. м.

Из нее исключается площадь, ранее полученная в доме №8 по ул. Архитектора Власова, г. Москвы - 507,88 кв.м.

Таким образом, ЖСК принадлежит площадь (2321,5-420,72)= 1900,78 кв.м., в том числе:

- 920кв.м. передается соинвесторам по зарегистрированным договорам долевого участия

- 980, 78 кв. остается в распоряжении ЖСК «РАН СССР»

ОТВЕТЫ на поставленные вопросы

2 ноября 2016г. состоялось расширенное заседание правления и ревизионной комиссии « ЖСК РАН СССР» .   На заседании обсуждался вопрос, связанный с иском генподрядчика к ЖСК о погашении задолженности
ВОПРОС   №1:   Какова конкретно величина этой задолженности по состоянию на сегодняшний день?   
Ответ: В бухгалтерском учете дебиторская задолженность перед Подрядчиком с 2015 года числится в сумме 155 000 000 рублей.

Иск был подан в связи с тем,   что до сих пор не выполнены условия предварительного договора между ЖСК и истцом о погашении задолженности,   путем   передачи   истцу части помещений в построенном здании по адресу ул. Арх. Власова 8, корп. 1.

ВОПРОС   №2
1) Что такое «здание по ул. Арх. Власова 8, корп. 1»   – в перечислении построенного, указанном в Решении ниже , такое здание не фигурирует;
2) Какие конкретно помещения, какой площади и какой стоимости должны передаваться?)
Ответ: В инвестиционном контракте весь объект называется «Многофункциональный жилой комплекс с научно-технической библиотекой (НТБ)», соответственно он подразделяется на корпуса: Жилые дома, подземный паркинг и библиотека. Всего три отдельно стоящих здания, которым после ввода в эксплуатацию присваивались конкретные почтовые адреса. В счет расчетов по дебиторской задолженности будет передаваться часть помещения объекта «Научно-техническая библиотека», а именно – 980,78 кв. метров. Кроме того, за указанную площадь мы требуем, чтобы истец перечислил нам на расчетный счет ЖСК денежные средства в размере 30 000 000 рублей. Таким образом, в этом случае реализация части корпуса «НТБ» будет осуществлена стоимостью 185 000 000 рублей, что составит 188 631 руб. 15 коп. за 1 м. кв. Причиной задержки в оформлении передачи части помещения в счет расчетов, изложенных в ответе на вопрос №1, является то обстоятельство, что до сих пор не подписан акт реализации инвестиционного контракта между ЖСК и администрацией города Москвы в части распределения нежилых помещений   здания «Библиотека».
В соответствии с инвестиционным контрактом между ЖСК и администрацией г. Москвы жилые и нежилые помещения в построенных домах по адресу ул. Архитектора Власова распределяются следующим образом: Администрации города   передается 30 процентов жилых и 40 процентов нежилых помещений, а также 20 процентов машиномест в подземном гараже,   а ЖСК   передается 70 процентов жилых   и 60 процентов нежилых помещений, а также 80 процентов   машиномест.
Согласно контракту ЖСК   построил три здания: 1. Девятиэтажное здание по адресу ул. Арх. Власова 10 с актом ввода в эксплуатацию в 2008г., 2. Двадцативосьмиэтажное здание с подземным гаражом по адресу ул. Арх. Власова 8, с актом ввода в эксплуатацию в 2009 г. и 3. Нежилое здание с общей площадью 2697кв.м. (из них   375,50кв.м. места общего пользования) с актом ввода в эксплуатацию в 2014г. по адресу ул. Арх. Власова 8, корп. 1

ВОПРОС   №3:
1) Каково по проекту и Акту ввода в эксплуатацию функциональное назначение «Нежилого здания общей площадью 2697 м2;

Ответ: Первоначально по проекту было предусмотрено возведение объекта социально-культурного назначения с научно-технической библиотекой РАН, впоследствии объект был перепрофилирован в связи с тем, что у Российской академии наук отпала необходимость в дополнительном помещении для библиотеки.
2) Что такое в нём «места общего пользования» и почему их площадь указана, не точно, а   «около»?

Ответ: Расчет площадей приложен. Места общего пользования (МОП) – это общепринятое понятие, изложенное в Жилищном Кодексе РФ и означает площадь помещений, которыми имеют право пользоваться все собственники и право пользования ими соответствует доле площади, рассчитанной как отношение жилой и нежилой площади, принадлежащей на праве собственности каждого собственника к общей площади МОП всего здания или строения (к примеру к МОП относятся: подъезд, лестница подъезда, общий коридор и т.д.).
3) Какова вместимость подземного   гаража (на общем собрании ЖСК 20.04.13г. докладывалось, что вместимость составляет 100 машиномест)?

Ответ: Вместимость подземного гаража не имеет никакого отношения к данному вопросу. Все машиноместа, принадлежащие ЖСК оформлены в собственность ЖСК, приняты на баланс как объекты основных средств. Часть машиномест сдается в аренду за плату.  
4) Почему здесь не указана «Оранжерея площадью 700 м2», о которой докладывалось на Общем собрании ЖСК 20.04.2013г.?
Ответ: Оранжерея дома №8 по ул. Архитектора Власова является общедомовой собственностью жителей этого дома, так как неразрывно связана с жилыми помещениями и к данному вопросу не имеет никакого отношения.
В соответствии с двумя актами реализации и доп. соглашением к ним, администрации города своевременно безвозмездно были переданы 30 процентов жилых помещений и 20 процентов машиномест , а также   1316 кв. м. нежилых помещений   в домах по адресам ул. Арх. Власова 8 и 10.

ВОПРОС   №4: Почему и здесь указана не конкретная площадь (в соответствии с указанными документами), а «около»?
Ответ: Потому что к сути имеющейся проблемы эти данные не имеют отношения.
Согласно контракту подлежит передаче администрации еще 420кв.м. нежилой площади    в здании по адресу ул. Арх. Власова 8, корп. 1

ВОПРПОС №5: Как указано выше, администрации уже переданы 1300 м2 нежилой площади, что составляет 48% от всей нежилой площади (2697м2, как указано выше). Должны были передать, как указано выше, 40%. То есть уже передали больше, чем нужно.   Почему же хотим передавать ещё 420 м2?
Ответ: По данному вопросу смотрите приложение о распределении площадей, изложенное выше.

Однако акт реализации по этому зданию до сих пор не подписан администрацией города по надуманным бюрократическим причинам, хотя здание введено в эксплуатацию в 2014г.

ВОПРОС   №6: Что это за причины и почему   они «надуманные»?
Ответ: ЖСК «РАН СССР» обращалось неоднократно к руководству администрации города с предложениями по акту реализации. Руководство администрации города Москвы постоянно затягивало решение всех наших обращений и предложений. Зачастую ответ на письменные запросы и предложения приходилось дожидаться по 6 месяцев.
С учетом новых данных БТИ уточненный проект   акт реализации недавно был направлен   администрации города с требованием ускорения подписания акта.

ВОПРОС   №7: Фраза совершенно не понятная (даже грамматически), -   о чём идёт речь – какие «данные БТИ», какой «уточнённый проект», какой «акт реализации»?
Ответ: В этой «фразе» речь идет о том, что по правилам реализации объектов инвестиционного контракта, вначале необходимо провести обмеры специалистами БТИ помещения, подлежащего реализации. После этого составляется проект акта реализации помещений, принадлежащих Застройщику и Администрации, и направляется для рассмотрения и принятия решения руководству Администрации города Москвы. Обмеры БТИ могут быть изменены в результате: технической ошибки, изменения назначения помещений и т.д. поэтому данные БТИ имеют свойство изменяться и уточняться.
Согласно этому акту с учетом ранее заключенных договоров долевого участия администрации передается 420 кв. м полезной нежилой площади, дольщикам по ДДУ передается 920кв.м. и   ЖСК 980кв.м. полезной нежилой площади.

ВОПРОС №8: Кто такие «дольщики по ДДУ»    и что такое здесь «ДДУ», о которых ничего не говорится в данном документе (в части описывающей построенные объекты и стороны его осуществления)   и никогда не говорилось на общих собраниях ЖСК?
Ответ: ДДУ – договор долевого участия, по которому соинвестор (частное, либо юридическое лицо) оформляет свои права, обязанности и ответственность на право получения помещений в строящемся жилом комплексе по Инвестиционному Контракту в полном и строгом соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

ДДУ подлежит государственной регистрации в регистрационной палате по оформлению прав собственности.

Этот проект акта  реализации с отметкой администрации города о получении был предъявлен недавно истцу с пояснениями о причинах задержки выполнения условий предварительного договора.
В результате обсуждения этих и других обстоятельств, а также взаимных претензий между ЖСК и истцом,   Правлением было принято решение заключить Соглашение о намерениях с истцом,   мирно урегулировать взаимные претензии и избежать длительного судебного разбирательства, потребовать истребование иска или заключить мировое соглашение на взаимно приемлемых условиях в рамках   данного инвестиционного контракта, исключающих какие либо возможности возникновения дополнительных обязательств со стороны ЖСК вне рамок инвестиционного контракта.

Во исполнение решения Правления вместе с юристами был подготовлен проект соглашения о намерениях и обсужден на переговорах с представителями истца   7- 11 ноября.   Достигнута принципиальная договоренность о том, что ЖСК признает задолженность частично, также как   частично признает истец встречные претензии ЖСК.

ВОПРОС № 9:
1) Каков объём «частично признаваемой» задолженности ЖСК и в связи с чем он возник?   
2) Какие «встречные претензии ЖСК» признаёт истец?
В результате ЖСК передает для погашения задолженности часть помещений (около 550кв.м.) в здании по ул. Арх. Власова 8, корп. 1, а истец выкупает оставшуюся у   ЖСК часть нежилых помещений    в этом же зданий за 30 млн. руб.

ВОПРОС   №10:   
1)О какой задолженности речь - на Общем собрании ЖСК 24.05.2014г. Цивадзе А.Ю. заявил, что «никакой задолженности у кооператива нет» - см. Протокол № 65)?

Ответ: По условиям договора генерального подряда на строительство жилого комплекса Заказчик вправе при подтверждении каждого акта выполненных работ (КС-2 и КС-3) резервировать при оплате этих работ 5% от суммы выполнения на 1 год в качестве гарантии качества выполнения работ. Соответственно в бухгалтерском учете данные суммы учитывались как резервный фонд, впоследствии при возникновении претензий, часть этого резерва учитывалась как расчеты по претензиям, и лишь по прошествии года с момента получения заключения о соответствии построенного объекта данный резерв был в октябре 2015 года переквалифицирован в бухгалтерском учете как  дебиторская задолженность ЖСК.  Так как был заключен предварительный договор  о погашении задолженности указанными помещениями, то возникают взаимные обязательства по этому договору и поэтому задолженности в прямом смысле этого слова нет. Согласно договору генподрядчик не имел права требовать погашение задолженности по заключительному этапу в случае неполного исполнения всех взятых обязательств.

2)Какова величина задолженности (если она всё-таки есть),   почему и когда   она образовалась?   (см. ответ к вопросу №10)
3)Сколько именно и какие конкретно «нежилые помещения»   остались у ЖСК, которые предлагают продавать истцу и останутся ли у ЖСК после этого нежилые помещения?

Ответ: По вопросу реализации объектов истцу ответ имеется в тексте о распределении площадей. После оформления данной реализации в распоряжении ЖСК остаются офисное помещение в жилом доме и парковочные места в подземном паркинге по ул. Арх. Власова 8
4)Почему площадь помещений, предлагаемых к передаче, и здесь указана не точно, а «около» - ведь есть утверждённая   проектная документация и Акты ввода?
5)Сколько стоят и на основании чего   планируемые к передаче 550 м2?

Ответ: С учетом зачета взаимных претензий в счет погашения задолженности ЖСК передает помещение в размере 980,72 м.кв. с условием, что истец произведет доплату в размере 30 млн. руб. Это главное и основное требование с нашей стороны, но оформить эти обязательства можно по разному. Поэтому на данный момент это не принципиально.
Для оформления этой договоренности   с определенными гарантиями о сроках, кроме соглашения о намерениях необходимо заключить соответствующие договора в качестве приложений, обеспечивающих юридически защищенные гарантии сторон для выполнения всех обязательств сторон в конкретные сроки. Поскольку оформление этих документов потребует   немало времени, стороны договорились, на предварительном судебном заседании просить суд отложить данное предварительное рассмотрение.

ВОПРОС   №11:
1) Почему не выполнены обещания председателя ЖСК, а именно:    на общем собрании ЖСК 20.04.2013г. Цивадзе А.Ю. заявил, что «задолженность по кредитам по Власова   160 млн. руб., а нам должны 500 млн. руб. Когда отдадут, мы погасим задолженность и ещё будем в прибыли»?   
2) На общих собраниях ЖСК неоднократно поднимался вопрос об отделении домов по ул. Арх. Власова в отдельный кооператив, т.к. они никак не связаны с кооперативом по ул. Дм.Ульянова-Вавилова, созданным ещё в 50-е годы прошлого века – почему не решается этот вопрос?
Ответ: ЖСК со всей ответственностью заявляет о том, что задолженности по кредитам за весь период строительства не возникало. О задолженности перед ЖСК в 500 млн. рублей никогда не заявлялось. Вопрос о прекращении обслуживания жилых домов, находящихся по ул. Архитектора Власова, на общих собраниях членов кооператива не поднимался, в повестку собрания не включался, и по нему не проводилось голосование.  
ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ :
Необходимо срочно составить «дорожную карту» решения всех вопросов конкретно по всем без исключения объектам по ул. Арх. Власова, в которой чётко и конкретно (по позициям) расписать что кому и сколько должен ЖСК, каким образом и в какие сроки эти долги будут погашаться и вывесить эту «дорожную карту» на сайте ЖСК.
ОТВЕТ: ЖСК принимает Ваше предложение и в ближайшее время будут опубликованы на сайте все предпринимаемые ЖСК меры по погашению дебиторской задолженности с указанием дат проведения мероприятий.

Член "ЖСК РАН СССР"   А.П. Кичигина